Immobiliensachverständiger

In verschiedensten Bereichen wird die Bewertung einer Immobilie durch einen Sachverständigen benötigt: Zu Beleihungszwecken, bei einer Kollision mit dem Finanzamt oder auch bei Ehescheidungen. Im Folgenden werden Sie über den Unterschied zwischen einem Immobilienverständigen und einem Immobiliengutachter aufgeklärt sowie über die richtigen Situationen eine Immobilienbewertung durch einen Sachverständigen einzuholen.

Stellt man die Immobilienbewertung durch einen Makler und die durch einen Sachverständiger gegenüber, fällt auf dem ersten Blick auf, dass ersteres kostenlos vonstatten geht, die Immobilienbewertung von einem Sachverständiger allerdings kostenpflichtig ist. I.d.R. kann ein Sachverständiger, der auf Immobilien spezialisiert ist, für jedes Objekt ein Gutachten anfertigen, um schlussendlich einen Verkehrswert festzustellen. Es ist aber nicht in allen Fällen erforderlich, solch ein komplexes Gutachten erstellen zu lassen, beispielsweise bei einem durchschnittlichen Immobilienverkauf, bei dem ein Wertgutachten nicht zwingend erforderlich ist.

 

Was ist der Unterschied zwischen Immobiliensachverständiger und Immobiliengutachter? 

Hat ein Sachverständiger die gleiche Aufgabe wie ein Gutachter bzw. gibt es überhaupt einen Unterschied dieser beiden häufig verwendeten Begrifflichkeiten? Irrtümlicherweise glauben viele Menschen, dass ein Immobiliensachverständiger und ein Immobiliengutachter jeweils andere Aufgabe verfolgen. Der einzige Unterschied liegt in der Verwendung der beiden Begriffe.
Werden entsprechende Konflikte über eine Institution wie z.B. über ein Gericht geklärt, findet der Begriff „Sachverständiger“ Verwendung. Der Grund dafür liegt in den Gesetzestexten, in denen die genannte Bezeichnung aufgeführt wird.
Der Begriff „Gutachter“ findet im Gegensatz zum „Sachverständiger“ häufiger im Alltag Gebrauch.

Die drei Formen der Immobiliengutachter

Insgesamt gibt es drei gängige Formen von Immobiliensachverständigen:

1.Freie Sachverständige

Freie Sachverständige haben die Aufgabe, Immobilienkäufe und -verkäufe zu bewerten. Allerdings findet das Gutachten dieser Immobiliensachverständigen keine Geltung vor Gerichten oder Behörden.

2.Öffentlich bestellte und vereidigten Sachverständige

Im Gegensatz zu dem Begriff „Freie Sachverständige“ ist die Bezeichnung „Öffentlich bestellte und vereidigten Sachverständige“ gesetzlich geschützt. Vereidigte Sachverständige müssen vor der Industrie- und Handelskammern (IHK) eine Prüfung absolvieren und dürfen sich erst anschließend als solche Bezeichnen.

3.staatlich anerkannte Immobiliengutachter

Staatlich anerkannte Immobiliengutachter ist eine Untergruppierung der öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Anders formuliert: Ein Anteil der öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen sind ebenso staatlich anerkannte Immobiliengutachter und stehen unter der Aufsicht von den Landesbehörden. Außerdem fertigen Sie im Auftrag der Behörden Immobiliengutachten an.

Geprüfter Immobilienbewerter

Da die Bezeichnung „Sachverständiger“ oder auch „Immobiliensachverständiger“ deutschlandweit rechtlich nicht geschützt ist, muss der bei der Wahl eines Immobiliensachverständigen der Fokus unbedingt auf eine nachweisliche Qualifikation liegen. Kompetente Sachverständiger bzw. Immobiliensachverständiger sollten mindestens eine entsprechende Ausbildung, ausreichend Praxiserfahrung und eine gegenwärtige Fortbildung nachweisen können. Erst nachdem Sie sich über die aufgezählte Sachkunde und der Vertrauenswürdigkeit des Sachverständigen bewusst sind, sollten Sie den Immobilienbewerter beauftragen.

Zertifizierung zum Sachverständigen für Immobilienbewertung

Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständigen können Ihnen eine IHK-Zertifizierung vorlegen und somit ein gerichtsfestes Gutachten, auch Vollgutachten genannt, erstellen.
Da die staatlich anerkannten Immobiliengutachter eine Untergruppierung der öffentlich bestellten und vereidigten Immobiliengutachter sind, kann diese Form von Sachverständigen ebenfalls eine absolvierte Prüfung durch den IHK vorlegen.

Wie wird der Marktwert berechnet?

Der erste Schritt im Rahmen einer Markwert-Berechnung ist eine Vor-Ort-Besichtigung des Objektes durch einen Gutachter. Die Voraussetzung einer solchen Besichtigung ist die Vollständigkeit aller benötigter Daten wie die Beleihungsunterlagen und der Grundbuchauszug.
Abhängig vom Nutzungs- oder Bautyp wird ein Sachwertverfahren, ein Ertragswertverfahren oder ein Vergleichswertverfahren durchgeführt. Genaueres über die Wertermittlungsverfahren erfahren Sie im folgenden Abschnitt.

Wie wird das Wertgutachten erstellt und was sind die Unterschiede der Formen?

Erstellt ein Immobiliengutachter ein Gutachten kann er zwischen drei Gutachtenverfahren wählen:

1.Vergleichswertverfahren:

Ist die entsprechende Immobilie mit anderen ähnlichen Gebäuden zu parallelisieren und tritt der Typ des Objektes häufiger auf, wenden Immobiliensachverständigen das Vergleichswertverfahren an. Typische Beispiele für dieses Wertermittlungsverfahren sind Ein- und Zweifamilienhäuser und Doppelhaushälften mit einem gewöhnlichen Grundriss und Größe.
Im Rahmen eines Vergleichswertverfahrens ergibt sich der Immobilienwert aus dem Vergleich ähnlicher Immobilien und den aktuellen Kaufpreisen.

2. Sachwertverfahren:

Ist der oben genannte Vergleich mit anderen ähnlichen Immobilien nicht möglich, z.B. weil nicht ausreichend Vergleichsimmobilien auf dem Markt existieren, wird das Sachwertverfahren angewandt. Das Ziel dieses Wertermittlungsverfahren ist die Ermittlung eines Immobilienwertes. Beansprucht der Eigentümer beispielsweise Eigenbedarf, ist ein Sachwertverfahren durchaus schlüssig, da der Mietertrag in dem Fall nicht den Fokus einnimmt.

3. Ertragswertverfahren:

Wie die Bezeichnung des Wertermittlungsverfahren bereits erahnen lässt, ist die Ermittlung des höchstmöglichen Ertrags der Immobilie erste Priorität. Ertragswertverfahren werden vor allem bei Gewerbeimmobilien genutzt, wobei der potenzielle Käufer den optimalen Ertrag und maximale Rendite erzielen möchte.

Alle drei Formen der Gutachtenverfahren basieren auf gesetzlich festgelegte Berechnungsschritte, die für die Wertermittlung zwingend erforderlich sind.

Was ist ein Vollgutachten?

Vollgutachten, auch gerichtsfeste Gutachten genannt, werden von Behörden und vor Gericht akzeptiert und dürfen dort auch Verwendung finden. Vollgutachten sind deshalb beispielsweise bei Zwangsversteigerungen sinnvoll. Der Umfang eines Vollgutachtens liegt bei ca. 30 Seiten oder mehr und ist damit sehr umfangreich. Ein gerichtsfestes Gutachten zu erstellen erfordert ein hohes Maß an fundierter Fachkunde.

Das beinhaltet ein Vollgutachten

Der Umfang von einem gerichtfesten Gutachten, das sogenannte Vollgutachten, ist vom Umfang sehr komplex sowie die Inhalte vorgeschrieben.
Der Inhalt des eines Vollgutachtens umfasst:

Das beinhaltet ein Vollgutachten

1.Deckblatt und Inhaltsangabe
2.Ergebnisse der Auswertung in Kurzfassung
3.Vorbemerkungen

  • Auftragsnummer und Auftraggeberdaten
  • Immobilienbesichtigungen
  • Berücksichtigte Unterlagen
  • Bewertungsgrundlagen

4. Beschreibung des Grundstücks

  • Inhalte des Grundbuchs
  • Belastungen des Grundstücks sowie Grundstücksrechte
  • Lage untergliedert in Makro- und Mikrolage
  • Bebauung in der Umgebung
  • Erschließungsgrad inklusive Straßenbau
  • Beurteilung der Lage des Grundstücks

5. Gebäudebeschreibung

  • Baujahr und Gebäudeart
  • Gebäudezustand (Aus- und Umbauten, Stand Haustechnik)
  • Energieeffizienz (Nachweis durch Energieausweis)
  • Minderung des Gebäudewertes durch Bauschäden bzw. Baumängel
  • Wertsteigerungen durch Modernisierung
  • Restnutzungsdauer
  • Außenbereich mit Garten und anderen Anlagen

6. Wirtschaftlichkeit


  • Beschreibung des Grundrisses
  • Aktuelle Nutzung des Gebäudes
  • Denkbare Nutzung des Gebäudes
  • Eigennutzung oder Mietobjekt mit Mietverträgen
  • Vermietbarkeit

7. Wertermittlung


  • Bodenwerte gemäß Bodenrichtwertkarten
  • Gebäudewertermittlung mittels unterschiedlicher Verfahren:
  • Sachwertverfahren
  • Ertragswertverfahren
  • Vergleichswertverfahren

8. Ermittlung des Markt- beziehungsweise Verkehrswerts der Immobilie gemäß § 194 BauGB


9. Anlagen


  • Baupläne, Flurkarte, Grundrisse
  • Verträge
  • Energieausweis
  • Bilder der Immobilie


Welches Wertgutachten für welche Gegebenheit?

Grundsätzlich entscheidet die Ausgangslage über die Wahl auf das jeweilige Wertgutachten. Dieser erste Schritt sollte unbedingt ausführlich und von allen Warten aus beleuchtet werden, damit die Entscheidung tatsächlich auf das richtige Wertgutachten fällt. Ist das nicht der Fall, könnten hohe finanzielle Verluste die Folge sein.

Ein Kurzgutachten ist eine Kurzfassung einer Immobilienbewertung, die auf gesetzlichen Vorschriften mit Einschränkungen basiert. Da in dieser kurzen Variante eines Immobiliengutachtens keine Daten zu Wohnflächenberechnungen oder der Lageplan Bestand hat, ist das Kurzgutachten lediglich ein grobes Gutachten zur Orientierungshilfe innerhalb eines Immobilienverkaufs bzw. – kaufs oder einer Erbschaft in Abwesenheit von einem Rechtsstreit.

Allerdings ist das Vorhandensein oben aufgezählter fehlender Daten für potenzielle Käufer Grund genug, den Wert der Immobilie höher zu setzen. Steht die Erfassung des höchstmöglichen Ertragswerts des Objektes im Vordergrund bzw. ist eine allgemeine Komplexität erwünscht, die über die o.g. Aspekte hinaus geht, muss ein Vollgutachten, auch gerichtsfestes Verkehrsgutachten genannt, erstellt werden. Es ist die Variante des Wertgutachtens, die die höchste Komplexität fordert. Tritt beispielsweise ein Konflikt auf, bei dem das Gericht oder die Behörden eingeschaltet werden müssen wie z.B. bei einer Scheidung mit Rechtsstreit, ist ein Vollgutachten durchaus sinnvoll.

Auch die Bank präferiert ein Vollgutachten im Fall einer benötigten finanziellen Orientierungshilfe für Objekte wie beispielsweise bei einem Immobilienverkauf oder im Rahmen einer Baufinanzierung. Die Kosten dafür übernimmt i.d.R. die zuständige Bank.

Ein Immobiliensachverständiger kann aber auch im Versicherungsfall zur Erstellung einer Mängeldokumentation beansprucht werden.

Ausschlaggebend für die Entscheidung einer Gutachtenform ist die Überlegung, ob das anzufertigende Gutachten bloß der Orientierung gilt oder ob es auch vor Gericht sowie vor Behörden geltend sein muss. Eine ausführliche Analyse der persönlichen Ausgangslage ist unabdingbar, damit Sie die für Sie geeignete Gutachtenform herausselektieren können.