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Pflegeheime

Vollstationäre Pflegeheime sind Spezialimmobilien, die nicht nur durch Objektstruktur, Marktnachfrage und allgemeinen Wettbewerb zu definieren sind, sondern insbesondere durch den Betreiber der Einrichtung und seine Servicekategorie und -qualität (Betreiber-Immobilie). Je größer die Bedeutung des Pflege- und Betreuungsaspektes der Einrichtung ist und dabei den reinen Wohnnutzen übertrifft, umso mehr bedingt die Leistung des Betreibers den wirtschaftlichen Erfolg der Immobilie bzw. den Ertrag aus dieser. Aus der demographischen Entwicklung in Deutschland mit zunehmender Überalterung der Bevölkerung sowie deutlich gestiegener Lebenserwartung resultiert ein großer Bedarf an altersgerechtem, ggf. betreutem Wohnen und auch an Pflegeplätzen in Seniorenheimen.

Der Pflegeimmobilienmarkt in Deutschland entwickelte sich seit 2010 hinsichtlich Transaktionsvolumen und Spitzenrenditen äußerst dynamisch. Im Jahr 2020 erreichte der Markt für Gesundheitsimmobilien in Deutschland ein Investmentvolumen von rd. 3,38 Mrd. €. Dies entspricht einem Wachstum von rd. 61 % gegenüber dem Vorjahr. Der Anstieg entfiel vor allem auf Pflegeheime, die mit rund ca. 72 % weiterhin die beherrschende Stellung in dieser Assetklasse innehaben.

Die aktuell rezessive Marktphase, die als Folge der Corona-Pandemie gegeben ist, scheint eine steigende Nachfrage nach defensiven und konjunkturunabhängigen Immobilienanlagen zu verstärken. Offensichtlich bewerten die Investoren vor allem den nachhaltigen Cashflow, der mit Seniorenimmobilien erwirtschaftet wird, als positiv. Dieser fußt auf einer Demografie bedingten gesicherten Nachfrage nach Pflegeplätzen.

Der Nachfragedruck auf Seiten der Investoren findet seinen Ausdruck auch in den Renditen: Lagen die Spitzenrenditen im 3. Quartal 2020 noch bei ca. 4,3 %[ sank die beobachtete Spitzenrendite zum Jahresende auf ca. 4,0 %. Die Spitzenrenditen für Pflegeheime liegen somit im Vergleich zum Vorjahr um ca. 0,4 % bis 0,5 % niedriger. Perspektivisch ist nicht auszuschließen, dass die Nettoanfangsrenditen noch weiter rückläufig sein werden, da bei weiterhin knappem Angebot einerseits der Bedarf weiter zunimmt und andererseits mit keiner Besserung der Zinsentwicklung in anderen Assetklassen oder Anlagemöglichkeiten zu rechnen ist.