Autohäuser sind eine besondere Assetklasse für die Wertermittlung

Der Automobilhandel befindet sich seit längerer Zeit im Wandel. Nicht zuletzt handelt es sich dabei auch um einen gesellschaftlichen Wandel bezüglich der Einstellung und Sichtweise auf die Notwendigkeit des Besitzes eines PKWs. Hinzu kommt, dass bereits heute viele Neufahrzeuge über freie Internetbörsen verkauft werden. Die Spezialimmobilie „Autohaus“ bzw. das dahinterliegende Geschäftsmodell „Verkauf des hochpreisigen Wirtschaftsgutes Auto“ über einen stationären Handel wird auch weiterhin auf massive Veränderungen reagieren müssen.

Das tiefgreifende Verständnis des Geschäftsmodells “Autohaus” ist für den Gutachter unerlässlich

Seit Jahren reduziert sich die Anzahl der KFZ-Betriebsstätten kontinuierlich und ist im Jahr 2016 erstmalig mit ca. 37.740 Betrieben deutlich unter die lange Jahre gehaltene Marke von über 38.000 Betrieben gefallen. Die Anzahl der Betriebe lag im Jahr 2018 nur noch bei rd. 36.750 Betrieben. Der Anteil der markengebundenen Betriebsstätten betrug dabei rd. 41,4 %. Der Hauptgrund dafür ist der hohe Wettbewerbsdruck und die einhergehende Expansionsstrategie großer Automobilhandelsgruppen.

Gleichzeitig treiben die Pkw-Hersteller die Verschlankung ihrer Vertriebsorganisationen im Rahmen von Kostensenkungsprogrammen konsequent voran, um hierdurch in gesättigten Märkten auskömmliche Margen erzielen zu können. Viele Vertriebspartner werden daher auf die Funktion eines Servicepartners zurückgestuft.

Auf Seite der Verbraucher besteht jedoch seit den letzten 5 Jahren eine intensive Nachfrage nach Neuwagen. Der durchschnittliche Neuwagenpreis betrug im Jahr 2018 rd. € 31.130 und damit ca. 2,5 % mehr als im Vorjahr. Die Teuerungsrate betrug im gleichen Zeitraum 1,8 %. Der Marktanteil der Premiummarken liegt seit geraumer Zeit bei rd. 30 %. Der durchschnittliche Preis eines Premiumautos betrug im Jahr 2016 rd. € 45.700.

Der Immobilienwert eines Autohauses muss beim herstellergebundenen Handel im Rahmen der Liegenschaftsbewertung sehr differenziert betrachtet werden. Der Wert des Betriebes und insbesondere die sich ergebende Unsicherheit künftiger Erlöse werden neben der individuellen Qualifikation und Professionalität des Händlers in hohem Maße durch die Entwicklung der vertriebenen Marke im Wettbewerbsumfeld bestimmt. Die sich insgesamt wandelnden Geschäftsmodelle (Stichworte: Digitalisierung und Sharing Economy) sowie die hohen Anforderungen an die Individualisierung der Produktpräsentation auch durch die Immobilie selbst (Stichwort: Showroom als Teil der Corporate Identity) bedingen weitere Risikopotenziale. Diese Aspekte gilt es auch im Rahmen der Immobilienbewertung entsprechend zu würdigen.