Immobilien Gutachter

Ein*e Gutachter*in für Immobilien ermittelt gemäß § 194 Baugesetzbuch (BauGB) den Verkehrswert einer Immobilie oder eines unbebauten Grundstücks. Dabei gilt es eine objektive, unabhängige Bewertung auf Basis von Objektdaten und Unterlagen zu erstellen. Bei der Beratung zum Kauf oder Verkauf von Immobilien, rechtlichen Anliegen sowie finanziellen Angelegenheiten, wird ein Sachverständiger für ein Immobiliengutachten hinzugezogen. Im folgenden Text wird auf die verschiedenen Formen der Immobiliengutachter*innen sowie auf die unterschiedlichen Arten der Immobiliengutachten eingegangen.

Finden Sie in Hamburg den*die richtige*n Ansprechpartner*in, wenn es darum geht für Ihre Immobilie ein professionelles Wertgutachten erstellen zu lassen. Gerade in Großstädten wie Hamburg ist es von Vorteil die unterschiedlichen Stadtgebiete zu kennen, um die Lage einer Immobilie korrekt einschätzen zu können. Ein*e kompetente*r Sachverständiger*in kann Ihnen mithilfe verschiedener Daten und Eindrücke den Wert von Immobilien und Grundstücken ermitteln. Der Verkehrswert von Immobilien in Hamburg ist nämlich immer vom Standort abhängig. Vertrauen Sie also auf einen Gutachter oder eine Gutachterin, der oder die ortskundig ist und sich in Ihrer Umgebung auskennt.

Was ist ein Gutachter oder eine Gutachterin?

Es gibt viele Begriffe für die Berufsbezeichnung „Immobiliengutachter*in“. In diesem Text wird vorwiegend die Bezeichnung Immobiliengutachter*in genutzt, wobei der Beruf auch als Hausgutachter*in, Hausschätzer*in, Grundstückswertermittler*in, Immobilienbewerter*in, Wohnungsschätzer*in, Wertgutachter*in, Schätzer*in und weiteren Titeln bezeichnet werden kann. Alle Bezeichnungen beschreiben eine Person mit dem nötigen Fachwissen, um den Wert von Immobilien und Grundstücken schätzen zu können. Ein*e zertifizierter*e Immobiliengutachter*in bzw. Immobiliensachverständiger*in hat die typische Aufgabe den Marktwert und Verkehrswertgutachten für Grundstücke, Wohn-, Gewerbe- und Sonderimmobilien zu erstellen.

Dabei werden die Bausubstanz und technischen Anlagen im Innen- und Außenbereich der Immobilie von dem*der Sachverständiger*in geprüft. Die Feuchtemessung im Keller und anderen Geschossen und die Thermografie an Heizungsanlagen, Heizkörpern und gegebenenfalls Fußbodenheizung werden betrachtet, sodass Schimmelbefall oder das Risiko miteinbezogen werden können. Weitere Mängel wie Bauschäden, die bei der Besichtigung auffallen und eventuell bereits vorhandene Sanierungsvorschläge werden in die Gutachtenkalkulation miteinbezogen. Zur Erstellung eines Gutachtens einer Immobilie wird der Zustand fotografisch dokumentiert und somit vorhandene Mängel festgehalten und nachweisbar.

Die drei Formen der Immobiliengutachter*innen

Es gibt verschiedene Formen der Immobiliengutachter*innen. Sie werden unterschiedlich geprüft und können somit auch unterschiedliche Gutachten erstellen. Diese Gutachten werden für unterschiedliche Zwecke genutzt. Da die Berufsbezeichnung nicht geschützt ist, darf sich jeder so nennen. Es muss bei der Bewertung einer Immobilie aber nicht immer ein*e staatlich anerkannte*r Sachverständiger*in für Immobilien herangezogen werden. Hier erfahren Sie welche Formen der Immobiliengutachter*innen es gibt:

Staatlich anerkannte Immobiliengutachter

Ein*e staatlich anerkannte*r Immobiliengutachter*in wird von der IHK (Industrie- und Handelskammer) geprüft und ernannt. Zusätzlich werden diese von der zuständigen Landesbehörde beaufsichtigt und dürfen Immobiliengutachten im Auftrag für Behörden erstellen.

Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige

Öffentlich bestellte Immobiliengutachter*innen werden von der IHK (Industrie- und Handelskammer) geprüft und ernannt. Dadurch gelangt der*die Gutachter*in an den gesetzlich geschützten Berufsbegriff „öffentlich bestellt und verteidigte Sachverständige“. Ihnen ist es erlaubt Markt- und Verkehrswerte auszuführen, die vor Gericht ihre Gültigkeit haben. Der Umfang eines gesetzlich anerkannten Gutachtens ist zudem deutlich größer als von freien Sachverständigen.

Freie Immobiliengutachter

Ein*e freie*r Immobiliengutachter*in stellt Gutachten meist nicht hauptberuflich aus. Freie Immobiliengutachter*innen können auch aus fachlich nahegelegenen Berufsgruppen kommen. Somit sind freie Immobiliengutachter*innen meist Architekt*innen oder Bauingenieur*innen. Dabei erstellen Sie eine Bewertung auf wenigen Seiten. Dieses Gutachten dient dann hauptsächlich für Immobilienkäufe und Verkäufe. Vor Behörden oder Gerichten sind diese Gutachten nicht gültig, reichen für normale Bedingungen wie beispielsweise Kauf- und Verkaufsberatungen jedoch aus.

Kosten und Sicherheit

Ein professionelles Immobiliengutachten bietet Ihnen Sicherheit. Haben Sie Ihre Traumimmobilie bereits gefunden oder möchten Sie sich erst sicher sein? Ein kompetenter Immobiliengutachter kann Sie von der Auswahl bis zur Kaufentscheidung eines Objektes beraten. Dabei wird der Zustand des Hauses vom Gutachter festgehalten und Sie werden über die Mängel, den Wert, die Kosten und den Zustand aufgeklärt und dementsprechend professionell beraten. Die Kaufberatung einer Gutachterin bzw. eines Gutachters garantiert Ihnen somit einen risikofreien Erwerb. Denn später entdecke Mängel oder Schäden am Haus oder der Wohnung werden nicht mehr vom*von der Verkäufer*in gewährleistet. Bei der Verkaufsberatung hingegen, hilft der*die Immobiliengutachter*in dabei einen fairen Marktpreis zu kalkulieren, um Ihnen den Verkauf einer Immobilie in Hamburg zu erleichtern und Fehlentscheidungen zu vermeiden.

Die Kosten für das Erstellen eines Immobiliengutachtens richteten sich bis 2019 nach § 34 der Honorarordnung für Architekten* und Ingenieure*. Aktuell ist das Honorar für die Leistung eines einer Gutachterin bzw. eines Gutachters frei verhandelbar. Um bei der Auswahl der Gutachterin oder des Gutachters auf ganz sicher zu gehen, lassen Sie sich den IHK-Ausweis zeigen. Dort stehen die persönlichen Daten, das Sachgebiet sowie die Bestellungsbehörde drauf. Der Stempel der Kammer bezeugt die Gültigkeit des Ausweises und der Angaben.

Was ist Ihre Immobilie wert?

Wenn Sie wissen wollen, was Ihre Immobilie wert ist, dann kann Ihnen ein*e Immobiliengutachter*in weiterhelfen. Kurz beschrieben, setzt sich der Immobilienwert jedoch aus dem Zustand und der Größe des Hauses oder der Wohnung zusammen. Zusätzlich spielen das Grundstück und der Standort eine wichtige Rolle bei der Bewertung einer Immobilie. Je nachdem welche Immobilie Sie bewerten lassen wollen, ob ein Haus, Grundstück, Wohnung oder ein Gewerbe: Ein Gutachten kann auf drei Arten fachgerecht erstellt werden.

Wie wird das Wertgutachten erstellt?

Ein Wertgutachten wird nach § 194 BauGB erstellt. Auf der Grundlage ermittelt der*die Immobiliengutachter*in den Verkehrswert der Immobilie. Damit ist der Wert der Immobilie oder des Grundstücks zum Zeitpunkt der Gutachtenerstellung gemeint.

  • Es gibt verschiedene Verfahren, um ein Gutachten zu erstellen:
  • Anhand des Vergleichsverfahrens ermittelt der*die Gutachter*in den Preis anhand vergleichbarer, ähnlicher Immobilien auf dem Markt.
  • Das Ertragswertverfahren kommt häufiger zum Einsatz bei Immobilien, die nicht selbst genutzt werden. Mithilfe einer festgelegten Formel kann der Verkehrswert der Immobilie errechnet werden.
  • Das Sachwertverfahren ist beliebt bei der Bewertung von selbstgenutzten Immobilien. Hier können die Gebrauchsspuren, das Baujahr und Aufbesserungen wie Modernisierungen der Immobilie im Gutachten mitwirken.

 

Der*die Immobilienbewerter*in betrachtet bei der Gutachtenerstellung verschiedene Aspekte. Dabei ist die Lage, der Bodenrichtwert, der bauliche und technische Zustand der Immobilie zu beachten. Aber auch der Erschließungsgrad an öffentliche Ver- und Entsorgungsnetze und der Energiekennwert werden über den Energieausweis der Immobilie mit einberechnet. Die Grundstückslasten werden außerdem geprüft, denn bei dauernden Lasten senken diese den Immobilienpreis erheblich. Weiter ist auch die Marktlage entscheidend für die Bewertung einer Immobilie. Angebot und Nachfrage beeinflussen die Immobilienpreise und werden somit auch vom Gutachter oder der Gutachterin beachtet.

Unterschiede bei Wertgutachten

Es gibt unterschiedliche Wertgutachten. Dabei unterscheidet man zwischen dem Vollgutachten und dem Kurzgutachten. Dabei werden für beide Dokumente zwischen dem Verkehrswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren gewählt. Doch die Gutachten unterscheiden sich insbesondere im Umfang und in der Verwendung.

Was ist ein Vollgutachten?

Ein Vollgutachten ist gerichtsfest und muss nach bestimmten Formvorschriften erstellt werden. Dabei kann es ca. 30-50 Seiten oder mehr umfassen. Es ist somit sehr umfangreich, da alle Aspekte, die den Immobilienwert beeinflussen mit einberechnet werden. Das Vollgutachten ist die genaueste Art der Immobilienbewertung. Ein Vollgutachten hat außerdem vor Gericht Bestand und wird somit insbesondere bei rechtlichen Angelegenheiten benötigt.

Das beinhaltet ein Vollgutachten:

 

  1. Deckblatt und Inhaltsangabe
  2. Ergebnisse der Auswertung in Kurzform
  3. Vorbemerkungen

    • Auftragsnummer und Daten des Auftraggebers
    • Immobilienbesichtigungen
    • Verwendete Unterlagen
    • Bewertungsgrundlagen
  4. Beschreibung des Grundstücks

    • Grundbuchinhalte
    • Grundstückbelastungen und Rechte am Grundstück
    • Lage (Mikro- und Makrolage)
    • Bebauung der Umgebung
    • Erschließungsgrad und Straßenbau
    • Beurteilung der Grundstückslage
  5. Gebäudebeschreibung

    • Gebäudeart und Baujahr
    • Gebäudezustand (Baulich und technisch)
    • Energieeffizienz (Energieausweis)
    • Wertminderungen durch Schäden
    • Wertsteigerungen durch Modernisierung
    • Restnutzungsdauer
    • Außenbereich (Garten und weitere Anlagen)
  6. Wirtschaftlichkeit

    • Grundrissbeschreibung
    • Aktuelle Nutzung
    • Denkbare Nutzung
    • Eigennutzung oder Mietobjekt inklusive Verträge
    • Vermietbarkeit
  7. Wertermittlung

    • Bodenwerte gem. Bodenrichtwertkarten
    • Gebäudewertermittlung mit unterschiedlichen Verfahren:
    • Sachwertverfahren
    • Ertragswertverfahren
    • Vergleichsverfahren
  8. Ermittlung des Markt- bzw. Verkehrswerts der Immobilie gem. § 194 BauGB
  9. Anlagen

    • Baupläne, Flurpläne, Grundrisse
    • Verträge
    • Energieausweis
    • Bilder der Immobilie

Was ist ein Kurzgutachten?

Das Kurzgutachten dient für eine überschlägige Ermittlung des Immobilienwerts. Es ist gut für den groben Überblick einer Immobilie. Es fällt deutlich kürzer aus als das Vollgutachten. Bei der Erstellung wird auf die Prüfung des Grundbuchauszugs verzichtet sowie auf die Grund- bzw. Wohnflächenberechnung und die Berechnung des Lageplans. Je nach Gutachter kann der Umfang des Kurzgutachtens variieren. Informieren Sie sich also rechtzeitig, um ein Gutachten nach Ihren Bedürfnissen zu erhalten.

Welches Wertgutachten für welche Gegebenheit?

Für verschiedene Gegebenheiten bieten sich unterschiedliche Wertgutachten an. Bei der richtigen Wahl können Sie zum Beispiel unnötig Zeit und Kosten sparen. Dabei ist es wichtig zu wissen für welchen Anlass Sie das Immobiliengutachten benötigen.

Das Vollgutachten wird bei rechtlichen Verfahren verwendet. Wie zum Beispiel bei nicht einvernehmlichen Scheidungen, Erbschaftsstreitigkeiten vor Gericht, Zwangsversteigerungen, Zuführung von Immobilien oder bei der Entnahme aus dem Betriebsvermögen. Außerdem bei Differenzen mit dem Finanzamt über die Höhe der Erbschafts- oder Schenkungssteuer oder bei gravierenden Versicherungsfällen.

Kurzgutachten hingegen dienen als Hilfe beim Immobilienverkauf oder -kauf. Außerdem bei einvernehmlichen Scheidungen und funktionierenden Erbgemeinschaften, sodass keine Gerichtsverfahren stattfinden müssen und somit keine umfangreiche Bewertung der Immobilie gefordert werden. Bei einem Kurzgutachten haben Sie die Wahl zwischen einem*einer vereidigten Sachverständigen und einer freien Gutachterin bzw. einem freien Gutachter. Legen Sie im Voraus den Umfang und verhandeln Sie die Kosten. So bleiben Ihnen Überraschungen und unnötige Ausgaben erspart.

Die Erstellung eines gerichtsfesten Vollgutachten kostet meistens 1-1,5 % des Verkehrswertes der Immobilie. Der Preis kann je nach Auftragsgröße und Aufwand variieren. Ein Kurzgutachten ist in der Regel erheblich günstiger – meist weniger als die Hälfte eines Vollgutachtens.

Wagner und Partner – Ihre Immobilien Sachverständigen in Hamburg und Umgebung

Wagner und Partner ist mit seinem Team für Hamburg und Umgebung für Sie tätig. Wir sind ortskundig und kennen uns mit den aktuellen Preisen der Immobilien und Grundstücke in Hamburg aus. Wir beraten Sie gerne.

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