Immobilienbewertung durch einen Gutachter

Eine Immobilienbewertung durch einen Immobiliengutachter oder Sachverständiger kann in vielerlei Hinsicht sinnvoll oder in manchen Situationen sogar verpflichtend sein. Es gilt dabei zwischen verschiedenen Gutachtern und Gutachtenformen zu wählen, wobei die korrekte Auswahl in vielen Situationen unabdingbar ist. Auf dieser Seite wollen wir Ihnen einen Überblick über das Thema Immobilienbewertung und Gutachter geben.

Bei einem Hausverkauf, im Zuge eines Rechtsstreits oder aufgrund einer Vermögensaufteilung – es gibt viele Gründe für eine Immobilienbewertung. Wann welche Bewertung durch welchen Gutachter durchgeführt werden sollte, erfahren Sie hier von uns.

Als zertifizierte Sachverständiger für Immobilienbewertung nach DIN EN ISO/IEC 17024 geben wir Ihnen die Unterstützung und Beratung, die sie in Ihrer individuellen Lage brauchen.

Warum sollte der Immobilienwert ermittelt werden?

Es ist die Entscheidung des Käufers oder Verkäufers einer Immobilie, ob diese durch einen Gutachter bewertet werden sollte. Eine zwingende Voraussetzung für eine Immobilienbewertung gibt es nur selten. Bei gerichtlichen Auseinandersetzungen hat zum Beispiel nur ein offizielles Gutachten einen sachverständigen Bestand. Doch auch für die Ermittlung von Immobilien- oder Grundstückspreisen ist das Ermitteln eines Gutachtens sinnvoll, um einen realistischen Kaufpreis anzusetzen. Käufer könnten durch ein Gutachten die angebotenen Verkaufspreise prüfen. Abweichende Ergebnisse könnten dann mit in die Preisverhandlung einfließen.

Was ist der Unterschied zwischen Markteinschätzung und Wertgutachten?

Eine Markteinschätzung dient der Überprüfung des subjektiven Marktwertes einer Immobilie und kann mithilfe von Daten zur Umgebung und vergleichbaren Objekten der zu prüfenden Immobilie stattfinden.
Dies ist sinnvoll, wenn es sich nicht um einen Rechtsstreit handelt und die Einschätzung freiwillig stattfindet. Dadurch kann zum Beispiel der Marktwert für die Ermittlung einer Versicherungssumme genutzt werden, für Einschätzungen der eigenen Altersvorsorge oder wenn die Bank eine Vermögensaufstellung von Ihnen fordert.
Außerdem kann diese Art von Markteinschätzung behilflich sein, wenn An- oder Umbauten zur Wertsteigerung eines Grundstücks dokumentiert werden sollten, Sie eine Kaufpreisforderung überprüfen möchten oder wenn Sie als Interessent mit Ihrer Bank die Konditionen für eine Hypothekenfinanzierung besprechen möchten.

Ein professionelles Wertgutachten wird von einem Gutachter erstellt. Dieser ermittelt anhand der vorliegenden Unterlagen und Daten zum Objekt (Alter, Bauart, Ausstattung, etc.) und nach einer Immobilienbesichtigung unter Berücksichtigung der Marktgegebenheiten den Wert des Objektes. Ein professionelles Wertgutachten ist zwar nicht immer erforderlich, jedoch in vielen Situationen empfehlenswert und in anderen Fällen, darüber hinaus sogar verpflichtend. Bei der Auswahl des Gutachters ist es möglich, zwischen drei unterschiedlich qualifizierten Sachverständigen zu wählen. Die Wahl des Immobiliensachverständigen, ist maßgeblich von dem benötigten Wertgutachten abhängig.

Was ist ein Gutachter?

Ein Gutachter ist ein Sachverständiger. Häufig handelt es sich um einen Ingenieur oder Architekten, der alle Unterlagen prüft und vor Ort die Begutachtung vornimmt. Dessen fachliche Expertise hat naturgemäß mehr Gewicht als eine Markteinschätzung ohne Gutachter. Er kann mit sicherem Blick etwaige Mängel erkennen und deren Bedeutung wie auch die Vorzüge der Immobilie besser bewerten.
Die Kernaufgabe eines Immobiliengutachters ist es, den Verkehrswert einer Immobilie nach § 194 Baugesetzbuch (BauGB) zu ermitteln.
Mit Hilfe eines Kriterienkatalogs hält der Immobiliengutachter einzelne Merkmale wie Schäden oder Mängel an Gebäuden fest und bewertet anhand dieser die Immobilie in einem schriftlichen Gutachten.

Die drei Formen der Immobiliengutachter:

Staatlich anerkannte Immobiliengutachter

Ein staatlich anerkannter Immobiliengutachter gehört theoretisch zu den öffentlich bestellten Sachverständigen an. Sie sind von der Industrie- und Handelskammer (IHK) zertifiziert, unterliegen jedoch zusätzlich der Aufsicht der Landesbehörden, was sie als einzige befähigt ein Gutachten für behördliche Zwecke zu erstellen.

Öffentlich bestellte, vereidigte Sachverständige

Immobiliensachverständiger ist ein Status, den Makler oder Immobilienfachwirte meist durch zusätzliche Schulungen und Weiterbildungen erhalten. “Öffentlich bestellte, vereidigte Sachverständige” ist ein gesetzlich geschützter Begriff. Ein Sachverständiger dieser Art ist dazu verpflichtet sich von der IHK prüfen und erkennen zu lassen. Nach Ablegung dieser Prüfung ist er dazu autorisiert gerichtsfeste Gutachten zu erstellen und auch offiziell anerkannte Berechnungen zum Markt- bzw. Verkehrswert durchzuführen.

Freie Immobiliengutachter

Ein Wertgutachten kann auch durch einen freien Immobiliengutachter erstellt werden. Es ist nicht möglich sich auf traditionelle Weise als Immobiliengutachter ausbilden zu lassen. Dieser Beruf ist nicht geschützt und beschreibt lediglich Personen mit einem besonderen Sachverstand. Das Wertgutachten eines freien Immobiliengutachters informiert über den tatsächlichen Hauswert. Es kann jedoch nicht als offizielles Dokument vor Behörden oder Gerichten verwendet werden.

Was ist Ihre Immobilie wert?

Um den Wert Ihrer Immobilie zu ermitteln, bietet ein Immobiliengutachter Unterstützung. Dieser verwendet einer dieser drei Methoden: Das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren oder das Ertragswertverfahren. Sie unterscheiden sich in der Art ihrer Berechnung und eignen sich jeweils für unterschiedliche Arten von Immobilien.

Welche Immobilie möchten Sie bewerten?

Für unterschiedliche Arten von Immobilien gibt es auch unterschiedliche Berechnungsverfahren und somit Bewertungen, die sich für bestimmte Arten eignen. Diese drei Methoden werden im folgenden Text deutlicher beschrieben und die passenden Objekte, für die sich das Verfahren eignet, angegeben:

Das Vergleichswertverfahren wird in der Regel zur Bewertung von Häusern genutzt. Eignet sich aber auch für Grundstücke und Wohnungen. Hier leitet der Gutachter den Wert der Immobilie vom Wert ähnlicher Objekte mit den gleichen Merkmalen ab.

Das Sachwertverfahren dient dazu den Sachwert einer Immobilie zu berechnen. Der Gutachter nimmt die Werte der Immobilie und des Grundstücks, die er getrennt betrachtet und addiert diese.
Das Sachwertverfahren eignet sich beispielsweise zur Wertberechnung von Ein- oder Zweifamilienhäusern, die vom Eigentümer selbst bewohnt werden.

Das Ertragswertverfahren dient nicht vorrangig der Ermittlung, wie viel ein Haus oder eine Wohnung wert ist, sondern welcher Ertrag sich mit der Immobilie über einen bestimmten Zeitraum erzielen lässt. Um den Ertragswert einer Immobilie zu berechnen, werden der Bodenwert und der Gebäudeertragswert zusammen addiert. Im zweiten Schritt wird der Wert unter Berücksichtigung baulicher Umstände, die sich wertsteigernd oder wertmindernd auswirken können, entsprechend angepasst. Das Ertragswertverfahren eignet sich am besten für die Bewertung von vermieteten Immobilien.

Wie wird das Wertgutachten erstellt?

Ein Immobiliensachverständiger verschafft sich vorerst einen Eindruck von der Immobilie, um den Verkehrswert zu bestimmen. Er berücksichtigt zudem das Grundstück und weitere rechtliche Aspekte. Der Verkehrswert Nach § 194 BauGB soll den Preis wiedergeben, der im gewöhnlichen Geschäftsjahr und zu dem Zeitpunkt, auf den sich das Gutachten bezieht, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse, zu erzielen wäre. Ein Immobiliensachverständiger bestimmt diesen Wert, mit Hilfe folgender Kriterien:

  • Der Bodenrichtwert – Er dient als Grundlage für die Wertbestimmung. Es handelt sich dabei um den Wert für einen Quadratmeter unbebauten Boden in den jeweiligen Bodenrichtwertzonen.
  • Der Zustand einer Immobilie aus technischer und baulicher Sicht – Leitungen, Rohre, Elektroanlagen, Heizungen und die verwendete Bausubstanz beeinflussen den Wert eines Objektes. Dazu zählen auch weitere Außenanlagen, wie Garagen, Carports oder Gartenanlagen.
  • Die Lage – Hierbei geht es einerseits um Verkehrsanbindungen und Einkaufsmöglichkeiten und weiteres und andererseits geht es darum, wie gefragt die Umgebung bei potenziellen Käufern zu dem Zeitpunkt ist. Doch auch die negativen Umweltfaktoren wie Lärmbelästigung werden begutachtet.
  • Der energetische Zustand einer Immobilie zeigt sich durch die Art der Dämmung von Dach, Außenwänden und Fenstern. So können entsprechen Energiekosten gespart werden. Ein Energieausweis zur Immobilie muss vorgelegt werden.
  • Der Erschließungsgrad des Grundstücks oder des Hauses – Der Immobiliengutachter überprüft, ob das Objekt an das Wassersystem, den Strom, Telefon sowie Internet angeschlossen ist.
  • Altlasten auf dem Grundstück: Wenn solche im Grundbuch eingetragen sind, beeinflussen sie die Bewertung des Objekts negativ.
  • Die aktuelle Marktlage spielt eine wichtige Rolle bei der Wertermittlung einer Immobilie. Gutachter berücksichtigen für die Einschätzung von Immobilien auch die Verkaufsdaten vergleichbarer Objekte in einer ähnlichen Lage.

Unterschiede bei Wertgutachten

Ein Immobiliengutachter kann das Vollgutachten oder das Kurzgutachten erstellen. Beide haben unterschiedliche Nutzen und unterscheiden sich vor allem im Umfang. Beide Dokumente werden mit Hilfe der drei bereits vorgestellten Methoden (Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren oder Ertragsverfahren) erstellt, um den jeweiligen Immobilienwert berechnen zu können.

Was ist ein Vollgutachten?

Bei einem komplexen Sachverhalt muss ein Vollgutachten, auch gerichtsfestes Verkehrsgutachten genannt, erstellt werden. Diese Gutachtenform wird mit den aufgeführten Faktoren für die Evaluation des Verkehrswertes erstellt. Dieses Vollgutachten kann lediglich von einem vereidigten Sachverständigen durchgeführt werden und kostet zwischen 0,5 % und 1 % des ermittelten Verkehrswertes. Bei komplizierten Gegebenheiten kann der Preis auch höher angesetzt werden.

Das beinhaltet ein Vollgutachten

Ein Vollgutachten muss für die offiziellen Verwendungen einem bestimmten schriftlichen Aufbau folgen:

Das beinhaltet ein Vollgutachten

Ein Vollgutachten muss für die offiziellen Verwendungen einem bestimmten schriftlichen Aufbau folgen:

  1. Deckblatt und Inhaltsangabe
  2. Ergebnisse der Auswertung in Kurzform
  3. Vorbemerkungen
    • Auftragsnummer und Auftraggeberdaten
    • Immobilienbesichtigungen
    • Berücksichtigte Dokumente
    • Bewertungsgrundlagen
  4. Beschreibung des Grundstücks
    • Inhalte des Grundbuchs
    • Belastungen des Grundstücks und Rechte am Grundstück
    • Lage unterteilt in Makro- und Mikrolage
    • Bebauung in der Umgebung
    • Erschließungsgrad inklusive Straßenbau
    • Beurteilung der Lage des Grundstücks
  5. Gebäudebeschreibung
    • Baujahr und Gebäudeart
    • Zustand des Gebäudes (Aus- und Umbauten, Stand Haustechnik)
    • Energieeffizienz (Nachweis durch Energieausweis)
    • Minderung des Werts durch Schäden am Gebäude (Bauschäden/Baumängel)
    • Wertsteigerungen durch Modernisierung
  6. Wirtschaftlichkeit
    • Beschreibung des Grundrisses
    • Aktuelle Nutzung des Gebäudes
    • Denkbare Nutzung des Gebäudes
    • Eigennutzung oder Mietobjekt mit Mietverträgen
    • Vermietbarkeit
  7. Wertermittlung
    • Bodenwerte gemäß Bodenrichtwertkarten
    • Gebäudewertermittlung mittels unterschiedlicher Verfahren:
    • Sachwertverfahren
    • Ertragswertverfahren
    • Vergleichswertverfahren
  8. Ermittlung des Markt- beziehungsweise Verkehrswerts der Immobilie gem. § 194 BauGB
    Anlagen
    • Baupläne, Flurkarte, Grundrisse
    • Verträge
    • Energieausweis
    • Bilder der Immobilie

Was ist ein Kurzgutachten?

Das Kurzgutachten ist, wie der Name erahnen lässt, weniger umfangreich als das Vollgutachten. Es handelt sich um eine vereinfachte Form der Hausbewertung. Der größte Unterschied zum Vollgutachten liegt jedoch darin, dass wertbeeinflussende Unterlagen wie ein Auszug des Grundbuchs oder die Wohnflächenberechnung nicht hineinfließen. Es handelt sich somit um eine überschlägige Wertschätzung. Diese Form des Immobiliengutachtens kann von einem Sachverständigen in einer Preisspanne bis ca. 500 Euro erstellt werden.

Welches Wertgutachten für welche Gegebenheit?

Das Kurzgutachten bietet sich an, wenn Sie eine Immobilie verkaufen möchten oder den Wert einer Immobilie im Rahmen einer einvernehmlichen Scheidung erfahren wollen. Dabei darf kein Rechtsstreit herrschen. Natürlich können Sie ein Kurzgutachten auch durchführen lassen, wenn Sie aus reinem Interesse den Wert Ihrer Immobilie erfahren möchten.

Beim Vollgutachten handelt es sich um das umfangreichste Verfahren zur Immobilienbewertung und wird meist zu offiziellen Anlässen, sowie Rechtsstreitigkeiten benötigt, wie zum Beispiel Zwangsversteigerungen, Scheidungen oder Erbschaften mit Rechtsstreit, Überprüfungen von angesetzten Schenkungs-/ Erbschaftssteuern, bei der Feststellung des Betriebsvermögens oder bei Aufdeckung stiller Reserven bei Betriebsauflösungen.

Es ist im Voraus einer Immobilienbewertung wichtig zu ermitteln, welche Gutachtenform benötigt wird und welche Art von Gutachter dafür in Frage kommt. Analysieren Sie im Vorfeld Ihre Situation und ermitteln Sie, ob das Gutachten vor Gerichten, beziehungsweise Behörden Bestand haben muss, oder nur zur eigenen Orientierung dienen soll.