Immobilienbewertung mittels Gutachten

Ob man nun eine Immobilie kaufen oder verkaufen will, es ist immer empfehlenswert den richtigen Marktwert der Immobilie zu kennen. Als Verkäufer kann man so einen passenden Verkaufspreis bestimmten und als Käufer kann man so sichergehen, dass man beim Kauf der Immobilie nicht zum Opfer einer finanziellen Falle wird. Sie haben deshalb die Möglichkeit im Rahmen eines Immobiliengutachtens einen Gutachter mit der Ermittlung des Marktwertes einer Immobilie zu beauftragen.

Die Immobilie wird für das Gutachten gründlich überprüft. Dabei fließen auch Faktoren wie die Größe, Lage und Ausstattung der Immobilie in die Bewertung mit ein. Für die Ermittlung der aktuellen Marktlage wird die Immobilie zusätzlich mit den Verkaufsdaten von vergleichbaren Objekten verglichen. Es gibt unterschiedliche Arten von Immobiliengutachten, die sich je nach Situation mehr oder weniger lohnen. Die unterschiedlichen Gutachtenstypen unterscheiden sich teils stark in ihrem Inhalt und Umfang.

Falls Sie als Käufer einer Immobilie bei der Besichtigung Baumängel und andere Probleme übersehen, können für Sie nach dem Kauf hohe Sanierungs- und Umbaukosten anfallen. Immobiliengutachter klären Sie deshalb nicht nur über den Marktwert des Objekts auf, sondern auch über den generellen Zustand und die vorhandenen Schäden. Zudem werden die notwendigen Sanierungsmaßnahmen und die damit verbundenen Kosten aufgelistet. Bei einem Wertgutachten wird übrigens auch der energetische Zustand bewertet und der Gutachter kann daran den laufenden Energieverbrauch berechnen.

 

Worin unterscheidet sich ein Gutachten von einer Markteinschätzung?

Eine Markteinschätzung können heutzutage selber online auf einer Vielzahl von Webseiten durchführen. Hierbei wird der Wert einer Immobilien anhand von mehreren Parametern (zum Beispiel Grundstücksfläche und Wohnfläche) berechnet. Der Vorteil gegenüber einem Gutachten ist, dass Sie mit einer Markteinschätzung Zeit und Geld sparen. In der Regel dauert es einige Tage, bis der Gutachter mit der Erstellung eines Immobiliengutachtens fertig ist. Zudem ist das Gutachten im Gegenteil zur Markteinschätzung logischerweise nicht kostenlos.

Ein Gutachten ist besonders empfehlenswert, wenn die besagte Immobilie schon einige Jahre oder Jahrzente alt ist. Mit der Zeit entstehen bei jeder Immobilie Bauschäden. Für einen Leien sind diese Schäden jedoch nicht immer so leicht zu erkennen. Ein Gutachter weiß hingegen genau worauf man bei der Bewertung achten muss. Ein Gutachten liefert Ihnen somit den tätsächlichen Wert der Immobilie. Die Markteinschätzung berücksichtigt nicht die individuelle Bausituation und sollte deshalb niemals bei der Erstellung oder Verhandlung eines Preises verwendet werden.

 

Was ist ein Immobiliengutachters?

Ein Gutachter ist ein verifizierter Sachverständiger. Es gibt jedoch keinen rechtlichen Schutz für den Begriff “Sachverständiger”, somit kann sich erstmal jeder als Sachverständigen bezeichnen. Um sich als anerkannter und grprüfter Gutachter bezeichnen zu können, muss der Gutachter zunächst die jeweils benötigten Qualifikationen vorweisen.

Vorraussetzung für eine Ausbildung und Verifizierung zum Gutachter sind unter anderem ein handwerklicher Meistertitel, ein fachbezogenes Studium oder eine nachgewiesene langjährige und überdurchschnittlich hohe Sachkunde. Für die Anerkennung als offiziell geprüften Sachverständigen benötigt man eine Weiterbildung in Form von mehreren Seminaren und einem (Fern-) Studium. Freie Sachverständige ernennen sich hingegen für gewöhnlich selbst zum Gutachter. Sie verfügen somit nicht über zusätzliches Wissen aus einem Lehrgang oder einem Studium.

Ein echter Gutachter verfügt neben seiner beruflichen Qualifikation auch über Neutralität. Diese Neutralität orientiert sich anhand eines sogenannten Ehrenkodex der Gutachterm welcher Verhaltensregeln für Gutachter vorschlägt. Sie können bei Ihrer Suche nach qualifizierten und neutralen Fachkräften Berufsverbände wie den Bundesverband Deutscher Bausachverständiger e.V., den Bundesverband Freier Sachverständiger e.V. oder den Deutschen Gutachter und Sachverständigen Verband e.V. nutzen. Bei einem Hauskauf brauchen Sie einen geprüften Bausachverständigen. Der Immobiliengutachter prüft in der Regel, ob das Haus, an dem Sie interessiert sind, auch wirklich so viel wert ist, wie der Verkäufer von Ihnen verlangt.

 

Welche Arten von Immobiliengutachtern gibt es?

Es ist extrem wichtig bei der Begutachtung von Immobilien und beim Hauskauf den passenden Gutachter für die Bewertung der Immobilie zu wählen. Immobiliengutachter werden in drei Spezialisierungen unterteilt, die sich in ihrem Einsatzgebiet und Anlass unterscheiden.

  • Freier Immobiliengutachter:
    Freie Immobiliengutachter können bei jedem normalen Hauskauf oder -verkauf angeheurt werden. Das Gutachten eines freien Immobiliengutachters ist in der Regel relativ kurz (nur einige Seiten). Das Gutachten kann von Ihnen beim An- bzw. Verkauf der Immobilie genutzt werden, hierbei handelt es sich jedoch nicht um ein staatlich anerkanntes Gutachten.
  • Öffentlich bestellte Gutachter:
    Von einem öffentlich bestellten und vereidigten Gutachter erhalten Sie ein gerichtsfestes Gutachten über den Wert der Immobilie.Um ein öffentlich bestellter und vereidigter Gutachter zu werden, muss einen Immobiliengutachter zunächst von der Industrie- und Handelskammer (IHK) geprüft und verifiziert werden. Somit haben öffentlich bestellte Gutachter das Recht gesetzlich geregelte Verfahren zur Ermittlung des Markt- und Verkehrswerts (rund 30 bis 50 Seiten lang) durchzuführen.Somit verfügt das Gutachten über besondere Sachkunde, Objektivität, Unabhängigkeit und Vertrauenswürdigkeit.
  • Staatlich anerkannter Immobiliengutachter:
    Staatlich anerkannte Immobiliengutachter sind auch von der IHK anerkannt und verifiziert. Im Gegensatz zu den öffentlich bestellten Gutachtern sind die staatlich anerkannten Gutachter jedoch der Aufsitz der Landesbehörden unterstellt. Hierbei bewerten sie Immobilien im Auftrag der Öffentlichkeit.

 

Wie viel ist Ihre Immobilie wert?

 

Welche Art von Immobilie soll bewertet werden?

 

Welche Formen von Gutachten können durchgeführt werden?

Es gibt zwei Arten von Gutachten, die von einem Immobiliengutachter durchgeführt werden können. Hierbei spricht man von einem Vollgutachten und einem Kurzgutachten. Für die Ermittlung des Immobilienwerts werden in beiden Arten des Gutachtens Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren oder Ertragswertverfahren angewendet. Je nach Gutachtensform unterscheiden sie sich jedoch massiv in ihrem Umfang und ihrem Verwendungszweck.

 

Was ist ein Vollgutachten?

Vollgutachten können vor Gericht im Rahmen einer Zwangsversteigrung, einer Scheidung oder der Ermittlung eines Betriebsvermögens verwendet werden. Ihr Umfang ist mit rund 30 Seiten in der Regel sehr viel größer als der Umfang eines Kurzgutachtens.

Die folgenden Informationen sind in einem Vollgutachten enthalten:

1. Inhaltsangabe und Deckblatt
2. Zusammenfassung der Ergebnisse
3. An- bzw. Vorbemerkungen:

    • Immobilienbesichtigungen
    • Einbezogene Dokumente
    • Grundlagen der Bewertung
    • Daten des Auftraggebers und Auftragsnummer

4. Informationen zum Grundstück:

    • Umfang des Grundbruchs
    • Makro- und Mikrolage
    • Bausituation in der umliegenden Gegend
    • Erschließungsgrad mit Einbezug des Straßenbaus
    • Bewertung der Grundstückslage
    • Rechte am Grundstück
    • Belastungen des Grundstücks

5. Beschreibung des Gebäudes:

    • Gebäudetyp und Baujahr
    • Energieeffizienz (Nachweis durch Energieausweis)
    • Dauer der Restnutzung
    • Außenbereich (Garten und alle weiteren Anlagen)
    • Steigerung des Wertes durch Modernisierungsmaßnahmen
    • Zustand des Gebäudes (Aus- und Umbauten, Stand Haustechnik)
    • Wertminderung aufgrund von Schäden am Gebäude (Bauschäden/Baumängel)

6. Wirtschaftlichkeit:

    • Derzeitiger Verwendungszweck des Gebäudes
    • Mögliche Verwendungszwecke des Gebäudes
    • Eigennutzung oder Mietobjekt mit Mietverträgen
    • Vermietbarkeit
    • Beschreibung des Grundrisses

7. Ermittlung des Wertes:

    • Sachwertverfahren
    • Vergleichswertverfahren
    • Ertragswertverfahren
    • Bodenwerte entsprechend der Bodenrichtwertkarten

8. Ermittlung des Markt- beziehungsweise Verkehrswerts der Immobilie gemäß § 194 BauGB

9. Weitere Anlagen:

    • Energieausweis
    • Fotos der Immobilie
    • Verträge
    • Flurkarte, Grundrisse und Baupläne


Was ist ein Kurzgutachten?

Wie zuvor erwähnt, unterscheidet sich das Kurzgutachten vom Vollgutachten sehr stark in seinem Umfang. Der wichtigste Unterschied ist jedoch, dass ein Kurzgutachten gewisse wertbeeinflussende Unterlagen, wie den Grundbuchauszug und die Wohnflächenberechnung nicht beinhaltet.

Falls einer der drei folgende Fälle auf Sie zutrifft, lohnt sich für Sie ein Kurzgutachten:

  • Sie wollen ein Haus oder eine Wohnung verkaufen
  • Sie wollen den Wert einer Immobilie im Rahmen einer einvernehmlichen Scheidung (kein Rechtsstreit) ermitteln
  • Sie wollen nur aus Interesse den Wert Ihrer Immobilie wissen

Wann lohnt sich ein Gutachten für Sie?

Ein Gutachten ist bei einem Hauskauf vor allem empfehlenswert, wenn die Immobilie schon etwas älter ist. Nach rund 20 Jahren erfährt eine Immobilie in der Regel die ersten häuslichen Gebrechen, welche für den Besitzer teils sehr teuer werden können. Manchmal informieren Sie der Markler oder der Verkäufer schon bei der ersten Besichtigung über den jeweiligen Sanierungsbedarf. Der Markler und der Verkäufer möchten die Immobilie aber natürlich so schnell wie möglich und mit eine größtmöglichen Gewinn verkaufen. Deshalb kann es sein, dass Ihnen gewisse Probleme der Immobilie verschönert dargestellt oder verschwiegen werden.

Mit einem Immobiliengutachten können Sie sich also selbst vor einer finanziellen Falle schützen. Ein Gutachter zeigt Ihnen, ob Sie sich mit dem Kauf einer Immobilie eine Wertanlage oder ein finanzielles Grab schaffen. Während der Begutachtung erfahren Sie zudem, ob der Preis des Verkäufers angemessen ist und wie hoch die potentiellen Sanierungskosten sind. Ein Gutachten kann also extrem hilfreich in Preisverhandlungen sein.

Der Kauf einer Immobilie ist ein sehr langwieriger und teurer Prozess. Falls das Haus provat verkauft wird, haben Sie nach dem Kauf keine Möglichkeit mehr das Haus zu reklamieren. Hierbei gilt die Devise “Gekauft wie gesehen”. Wenn Ihnen tatsächlich Mängel verschwiegen wurden, können Sie von dem Kauf zurücktreten. Diese Mängel müssen Sie jedoch auch gegenüber dem Verkäufer nachweisen können. Deswegen ist es vor allem bei älteren Immobilien wichtig sich über die potentiellen Sanierungs- und Umbaukosten im Klaren zu sein. Ein Kostenüberblick ist übrigens auch für die Immobilienfinanzierung von Bedeutung.

Beantragen Sie ein Immobiliengutachten bei Klaus Wagner

Falls Sie nun Interesse daran haben ein Immobiliengutachten zu beantragen, empfehlen wir Ihnen den Immobiliengutachter Klaus Wagner. Klaus Wagner ist ein ausgewiesener Spezialist für die Bewertung von Gewerbeimmobilien. Weitere Informationen erhalten Sie unter immobiliengutachter-wagner.de.