Was macht ein Gutachter für Immobilienbewertung?

Welchen Wert eine Immobilie oder ein Grundstück unabhängig vom angegebenen Kaufpreis hat, kann ein Gutachter für Immobilien ermitteln. Aber auch im Falle eines Verkaufs, bei Rechtsstreitigkeiten oder bei der Berechnung Ihres Betriebsvermögens spielt der Wert der Immobilie eine Rolle. In diesen Fällen können Sie einen Immobiliengutachter engagieren, der den Zustand der Immobilie nach verschiedenen Aspekten fachgerecht einschätzt.

    Die Bewertung erfolgt nach Faktoren wie

  • Größe, Form und Lage des Grundstücks sowie Ausstattung
  • Baujahr, Bauart und baulicher Zustand (eventuelle Schäden oder Mängel) des Gebäudes
  • Wohnfläche sowie Raumaufteilung des Gebäudes
  • Technische Gebäudeausrüstung
  • Umfeld und die gegebene Infrastruktur
  • Eventuell durchgeführte Sanierungs- / Modernisierungsmaßnahmen
  • Kosten und Erträge

Markteinschätzung oder Wertgutachten?

Für den Verkauf einer Immobilie und dessen Marktpreisermittlung kann in der Regel eine Markteinschätzung in Anspruch genommen werden. Eine Markteinschätzung wird auf diversen Immobilienseiten im Internet angeboten und ist kostenlos oder für einen geringen Preis erhältlich.
Sie gelangen auf der jeweiligen Seite zu einer Eingabemaske, in der Sie Angaben zu der Wohnung oder dem Haus machen, das Sie verkaufen möchten. Angefangen bei den wichtigsten Eckdaten wie Lage, Baujahr, Wohnfläche, Gebäudeart und Gesamtzustand, können Sie Informationen zur Aufteilung und Ausstattung der Wohnräume sowie dem Energieverbrauch und der Architektur eingeben.
Die Markteinschätzung dauert nur wenige Minuten und Sie erhalten das Ergebnis per E-Mail.


Es ist jedoch zu beachten, dass eine Markteinschätzung nicht als offizielles Dokument vor Gericht oder einer Behörde zulässig ist. Brauchen Sie letzteres, empfiehlt es sich immer, ein Wertgutachten von einem Immobiliengutachter einzuholen. Diesem schicken Sie vorab Informationen zu Ihrer Immobilie und vereinbaren einen 2-3 stündigen Termin. Der Gutachter schaut sich Ihre Immobilie vor Ort an, beurteilt sie nach den oben genannten Faktoren und stellt Ihnen innerhalb weniger Wochen ein professionell und gerichtsfestes Wertgutachten aus.

Welche Unterschiede bei Gutachtern für Immobilienbewertung gibt es?

Freie Immobiliengutachter – Da es keine traditionelle Ausbildung zum Immobiliengutachter gibt, ist der Beruf nicht geschützt. Es handelt sich bei freien Gutachtern für Immobilienbewertung zumeist um Personen, die einen besonderen Sachverstand der Branche haben, wie zum Beispiel Immobilienmakler oder Immobilienfachwirte. Das von freien Immobiliengutachtern ausgestellte Wertgutachten gibt zwar den Gebäudewert wieder, hat jedoch vor dem Gericht oder einer Behörde keine Gültigkeit als offizielles Dokument.


Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger – Diesen gesetzlich geschützten Begriff erhält jeder Immobilienmakler oder -fachwirt, der nach absolvierten Schulungen und Weiterbildungen einer Prüfung durch die Industrie- und Handelskammer unterzogen wurde. Nach der Erkennung als öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger ist er berechtigt, offizielle und vor Gericht zulässige Gutachten für Immobilienbewertung zu erstellen.


Staatlich anerkannter Immobiliengutachter – Zusätzlich zu den Rechten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, sind die staatlich anerkannten Immobiliengutachter dazu befugt, Immobiliengutachten für Behörden zu erstellen.

Der Wert unterschiedlicher Arten von Immobilien

Bei der Bewertung von Immobilien ist die Unterteilung in verschiedene Nutzungs- oder Gebäudearten zu beachten. Möchten Sie nur ein Grundstück bewerten lassen, eine Wohnung oder ein Haus? Nutzen Sie das Gebäude privat zum Wohnen oder für gewerbliche Zwecke?

Für die Bewertung eines Grundstücks spielt beispielsweise die Ermittlung des Bodenwerts eine Rolle. Wichtige Faktoren sind hier die Bodenbeschaffenheit, die Größe und Form des Grundstücks sowie der Erschließungsgrad, die Art der Bepflanzung und die Bebauungsmöglichkeiten.

Möchten Sie eine Wohnimmobilie bewerten lassen, geschieht dies nach den erwähnten Faktoren wie Immobilienlage, Infrastruktur und Umfeld sowie Wohnfläche, Baujahr, Gebäudeart, (technische) Ausstattung der Räumlichkeiten und Weiterem.

Für Gewerbeimmobilien gelten ähnliche Aspekte, vor allem kommt es darauf an, in welcher Branche Sie als Unternehmer tätig sind und für welche Zwecke Sie die Gewerbeimmobilie nutzen möchten.
Zusätzlich ist es auch wichtig, die Geschäftslage und Dichte von branchenähnlichen Unternehmen zu beachten. Außerdem sollte – je nach Branche – gegebenenfalls die Frequenz und das Konsumverhalten der potenziellen Kunden an dem jeweiligen Standort berücksichtigt werden sowie auch die Mietpreise der Geschäftsräume in der umliegenden Gegend.

Hierbei empfiehlt es sich, einen Gutachter für Immobilienbewertung zu beauftragen, der sich auf den jeweiligen Bereich spezialisiert hat, unter den Ihre Immobilie fällt. Bei Wagner und Partner sind Sie an der richtigen Adresse, wenn es um Gewerbeimmobilien geht. Wir kennen alle Aspekte, auf die es zu achten gilt bei der fachgerechten Bewertung von anspruchsvollen Gewerbe- und Sonderimmobilien. Kontaktieren Sie uns jederzeit gerne telefonisch, per E-Mail oder über das Kontaktformular auf unserer Website.

Wie wird ein Wertgutachten erstellt?

Es gibt grundsätzlich drei verschiedene Verfahren, um ein Wertgutachten zu erstellen. Alle drei Verfahren werden in der Regel bei Erstellung eines Vollgutachtens angewandt.

Bei dem Vergleichswertverfahren richtet sich der Immobiliengutachter nach den Marktpreisen von vergleichbaren Objekten mit ähnlichen Daten in der Umgebung. Hier gilt, je aktueller die wirtschaftlichen Daten der anderen Immobilien sind, desto exakter kann der Marktwert des Gebäudes ermittelt werden. Da es in manchen Fällen zu wenig vergleichbare Immobilien gibt, ist ein Vergleichswertverfahren nicht immer möglich.

Das Ertragswertverfahren findet Anwendung, wenn ein Immobilieneigentümer herausfinden möchte, welchen Ertrag er durch die Vermietung seiner Immobilie erzielen kann. Der Ertrag ergibt sich aus den Mieteinnahmen abzüglich der Bewirtschaftungskosten des Gebäudes. Die Zinsen des eingesetzten Kapitals für das Objekt hat noch dazu Einfluss auf den Ertrag.

Das dritte Verfahren zur Wertermittlung einer Immobilie ist das Sachwertverfahren. Dieses macht wiederum Sinn bei Immobilien, die für die Eigennutzung gedacht sind. Der Wert wird anhand des Bodenwerts des Grundstücks und der Baukosten des Gebäudes ermittelt. Es muss beachtet werden, dass sowohl das Alter als auch die Abnutzung der Immobilie den Immobilienwert negativ beeinflussen.

Welche unterschiedlichen Wertgutachten gibt es?

Es gibt drei unterschiedliche Arten von Immobiliengutachten für verschiedene Nutzungszwecke.

Das Vollgutachten (Verkehrswertgutachten) ist ein rechtssicheres Immobiliengutachten, in dem der Marktwert einer Immobilie festgehalten ist. Der Marktwert oder Verkehrswert entspricht dem marktüblichen Preis, den ähnliche Gebäude in der Umgebung besitzen. Nach § 194 des BauGB bezieht sich die Preisermittlung auf Eigenschaften, rechtlichen Gegebenheiten, Lage und Beschaffenheit des Grundstücks, ohne dabei persönliche oder ungewöhnliche Verhältnisse zu berücksichtigen.
Benötigen Sie ein rechtskräftiges Wertgutachten, das vor Gericht und Behörden Bestand hat, sind Sie mit einem Vollgutachten gut beraten. Es ist das gängigste Wertgutachten, das von Kunden beauftragt wird. Gerade beim Verkauf einer Immobilie lohnt sich diese Investition.

Das Vollgutachten gliedert sich in:

1. Deckblatt und Inhaltsverzeichnis
2. Ergebnisse der Auswertung in Kurzform
3. Informationen zum Auftrag, Auftraggeber und Bewertungsgrundlagen
4. Beschreibung des Grundstücks (Lage, Infrastruktur, Erschließungsgrad etc.)
5. Beschreibung der Immobilie (Gebäudetyp, Baujahr, baulicher, energetischer sowie technischer Zustand, Außenanlagen etc.)
6. Wirtschaftlichkeit (Nutzung und Nutzbarkeit)
7. Ermittlung der Werte (Vergleichswert, Ertragswert, Sachwert, Bodenwert etc.)
8. Ermittelter Verkehrswert nach § 194 BauGB
9. Anlagen (Fotos und Pläne der Immobilie, Verträge, Energieausweis etc.)

Das Beleihungswertgutachten wiederum enthält den Wert, den ein Gebäude in Zukunft nach Abnutzung voraussichtlich haben wird. Der sogenannte Beleihungswert sagt also etwas über den erzielbaren Verkaufspreis in der Zukunft aus und gilt als Sicherheit für einen Kredit. Falls Sie also auf eine Baufinanzierung spekulieren, wird im Interesse der Kreditinstitute ein Beleihungswertgutachten eingeholt. Die Voraussetzung für die Genehmigung eines Kredits ist, dass der Beleihungswert über den Zeitraum Bestand hat, in dem die Baufinanzierung aktiv ist (ca. 30 Jahre).

Ein Kurzgutachten kann wiederum eingeholt werden, wenn nur eine grobe Ersteinschätzung des Immobilienwertes gewünscht ist. Bevor ein verbindliches, ausführliches Vollgutachten in Auftrag gegeben wird, das mit höheren Kosten verbunden ist, wird häufig zuerst ein Kurzgutachten eingeholt oder aber auch dann, wenn kein rechtssicheres Gutachten notwendig ist. In einem Kurzgutachten sind keine Details, sondern nur die reine Wertermittlung festgehalten.
Um beispielsweise Ihre Altersvorsorge planen zu können oder wenn Ihre Bank eine Aufstellung Ihres Vermögens fordert, ist ein Kurzgutachten ausreichend. Andere Beispiele können sein, um Kaufpreisforderungen zu überprüfen oder als Anhaltswert, um die Konditionen bezüglich einer Finanzierung mit Ihrer Bank zu besprechen.

Wagner & Partner – Ihr Experte für Gewerbe- und Sonderimmobilien

Wir unterstützen unsere Partner seit 20 Jahren im Bereich Sonder- und Gewerbeimmobilien. Darunter fallen Unternehmen aus den Branchen Medizintechnik, Automobilhandel, Versicherungen und Weitere. Wir ermitteln die Werte von Grundstücken und Gebäuden, die hauptsächlich der gewerblichen Nutzung dienen.

  • Zu unseren Leistungen zählen:
  • Die Erstellung von Verkehrswertgutachten nach § 194 des BauGB
  • Die Erstellung von Beleihungswertgutachten
  • Steuerliche Bewertung von Immobilien zur Vorlage beim Finanzamt
  • Ermittlung von Wiederherstellungskosten
  • Erstellung gutachterlicher Stellungnahmen
  • Bewertung von Belastung und Rechten an Grundstücken
  • Analysen von Optimierungspotentialen an Immobilien

Laut der folgenden Zertifizierungen sind wir befugt, fachgerechte und rechtssichere Immobiliengutachten für unsere Kunden zu erstellen:

  • Zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung nach DIN EN ISO/ IEC 17024
  • Chartered Surveyor (RICS)
  • Recognised European Valuer (REV)
  • Dipl. Sachverständiger (DIA)
  • Immobilienökonom (ebs)

Gutachter für Immobilienbewertung Wagner & Partner

Klaus Wagner ist ausgewiesener Spezialist für die Bewertung von Gewerbe- und Sonderimmobilien und kann überzeugen durch langjährige Erfahrung sowie aktuelles Fachwissen. Als qualifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung fertigt er europaweit Wertgutachten für gewerbliche Institutionen, Immobilieneigentümer sowie Unternehmen an und ermittelt den marktgerechten Verkehrswert.

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